Cum să ipoteci un apartament și să obții bani în 2022: instrucțiuni pas cu pas cu sfaturi de specialitate

În urma situației din economie, băncile își înmoaie sau își întăresc politica de creditare. Acum 20 de ani, împrumuturile erau acordate cu grijă: garantate sau garantate. De-a lungul timpului, au apărut mai multe instituții de microfinanțare, iar numărul de credite și carduri de credit emise a crescut și el. Nivelul cerințelor pentru debitori a scăzut.

Dar tulburările economice din ultimii ani forțează băncile și alți creditori să devină din nou mai selectivi. În 2022, singura modalitate sigură de a obține un împrumut este să ipoteci un apartament și să obții bani rapid.

Am pregătit instrucțiuni pas cu pas și am discutat cu un expert despre cum să facem totul corect.

Principalul lucru despre gajul unui apartament

Cerințe ipotecare apartament

În Țara Noastră nu există cerințe uniforme pentru ipoteca unui apartament – ​​nici pentru proprietatea în sine, nici pentru persoana care dorește să primească bani. Creditorii sunt ghidați exclusiv de interesele lor financiare și de evaluarea riscurilor.

De exemplu, o bancă nu ar lua niciodată un apartament în ZATO ca garanție, deoarece acestea sunt orașe închise. Dacă împrumutatul nu poate returna banii, apartamentul va trebui vândut și va fi dificil să facă acest lucru. Și este important ca creditorul să-și recupereze banii cât mai curând posibil. O altă bancă poate accepta un astfel de apartament, dar oferă o rată ceva mai mare și oferă bani mai puțin decât costă locuința de fapt.

Portretul permis al împrumutatului este, de asemenea, diferit pentru fiecare creditor. Băncile mari pot refuza dacă o persoană nu are un loc de muncă permanent și venituri. Sau oferă condiții mai puțin favorabile. Cooperativele de credit și de consum și investitorii privați, dimpotrivă, nu sunt atât de critici în evaluarea banilor solicitantului.

Am analizat ofertele creditorilor în 2022 și am dedus cerințele de „medie aritmetică” pentru garanții pentru un apartament în țara noastră.

Apartamentul este situat intr-un oras in care exista o reprezentanta a creditorului. Dacă banca (deși nu numai că poate accepta locuințe drept garanție) nu are sucursale și sucursale în localitatea dvs., un astfel de apartament este puțin probabil să fie luat în considerare. Motivul este simplu: dacă împrumutatul nu poate rambursa datoria, atunci va trebui să fie evacuat, dat în judecată și vândut. Acestea sunt costuri pentru creditor, mai ales dacă are sediul în alt oraș.

Starea apartamentului. Creditorul nu se va uita la noi imagini de fundal și geamuri termopan. Desigur, dacă apartamentul este după un incendiu, atunci este nelhichid. Dar, în general, mobilierul frumos și un nou set de bucătărie nu afectează costul. La urma urmei, este un apartament care este ipotecat, care poate fi vândut rapid.

Este important pentru creditori ca casa să nu fie de urgență, dărăpănată. Există cerințe pentru numărul de etaje și numărul de apartamente. De exemplu, casele cu două etaje și șase apartamente – astfel au fost construite în primii ani sovietici – nu se încadrează în criteriile majorității creditorilor. Dacă casa are podele din lemn – de asemenea, cel mai probabil, cauțiunea nu este o opțiune.

Toate comunicațiile trebuie să funcționeze: gaz, electricitate, încălzire și alimentare cu apă. De cele mai multe ori reamenajarea ilegală nu este permisă. De exemplu, dacă peretele dintre bucătărie și cameră a fost demolat într-un apartament cu o sobă pe gaz, acest lucru este critic. Dar dacă doar cămara a fost refăcută, atunci e la latitudinea băncii. Sunt acceptate reamenajările legalizate în ITO.

De unde știe creditorul că apartamentul este lichid? Este simplu: va trebui să comandați o evaluare. Acesta este un serviciu plătit. În țara noastră, costul mediu este de 5-15 mii de ruble. Specialistul va veni, va face poze, va scrie o concluzie – un album de evaluare. Inspectorul va indica costul mediu al vânzării unui apartament, pe baza căruia banca va trage concluzii despre mărimea împrumutului.

Baza dreptului de proprietate. Mai simplu spus, cum ai primit acest apartament. O bază ideală pentru un creditor este un contract de vânzare. Adică odată ai cumpărat singur o casă, iar acum vrei să o ipoteci. Sau ai privatizat un apartament. Amintiți-vă că privatizarea a început în 1991.

Ei se feresc de apartamentele primite în baza unui acord de donație și ca moștenire. Mai ales dacă apartamentul s-a mutat recent la tine. Brusc, în câteva luni, va fi dezvăluit antecedentele penale sau judiciare? De exemplu, vor exista moștenitori ale căror interese nu au fost luate în considerare la împărțirea proprietății.

În același timp, astfel de apartamente sunt încă acceptate, dar li se cere să emită asigurare de titlu. În baza unei astfel de polițe, compania de asigurări se obligă să plătească bani pentru un apartament dacă dintr-o dată este contestată în instanță un acord de donație sau moștenire.

Apartamentele aflate în arest și cele pentru care este semnat un acord de donație nu sunt potrivite. Instanța poate sechestra apartamentul. Acest lucru se întâmplă atunci când proprietarul său, de exemplu, este implicat într-un dosar penal. Sau colectează datorii de la el. Creditorul nu va lua un apartament pentru care a fost deja întocmit un acord de donație.

Cel mai adesea nu acceptă apartamente care sunt închiriate. Dar împrumutătorul nu poate afla despre acest lucru - credeți-vă doar pe cuvânt. Un alt lucru este că, în caz de urgență, acest lucru s-ar putea să nu joace în favoarea ta. Imaginați-vă că ați ipotecat un apartament și l-ați asigurat, dar, în același timp, îl închiriați chiriașilor. Au avut o scurgere de gaz și carcasa a fost deteriorată. Apartamentul a fost folosit de alte persoane, iar compania de asigurări va refuza să plătească despăgubiri.

Cerințe pentru debitori

Atunci când doriți să obțineți bani garantați de un apartament, creditorul vă va evalua și ca împrumutat. Băncile au cele mai stricte criterii.

Vârstă. În cele mai multe cazuri, un cetățean poate dispune de bunurile sale de la vârsta de 18 ani. Există excepții pentru persoanele cu vârsta peste 16 ani, dacă emanciparea este recunoscută prin instanță – adică o persoană este considerată pe deplin capabilă, ceea ce înseamnă că poate dispune de proprietate, inclusiv gajarea acesteia.

Cu toate acestea, atunci când acordă împrumuturi, băncile măresc vârsta minimă a împrumutatului. Bara inferioară are cel mai adesea 20-21 de ani. Bara superioară este destul de largă – de la 65 la 85 de ani. La această vârstă, împrumutul ar trebui să fie deja complet închis.

Exemplu. Un oraș în vârstă de 50 de ani vrea să ipotecheze un apartament și să returneze banii băncii pentru 20 de ani. Cu toate acestea, banca împrumută doar debitorilor sub 65 de ani. Adică va trebui să iei un credit doar pe 15 ani sau să cauți o altă bancă.

Experiență de muncă și venituri.  Cooperativele de consum de credit (CPC) și investitorii privați sunt cât se poate de loiali celor care doresc să ipotecheze un apartament și să obțină bani. Băncile sunt din nou cele mai critice la acest aspect. Pregătește un certificat 2-NDFL (pe venit), trebuie să fii angajat pe ultimul loc pentru cel puțin 3-6 luni. În același timp, băncile înțeleg că nu toate funcționează oficial. Prin urmare, aceștia pot fi de acord să accepte extrasul dvs. bancar ca alternativă. Declarația ar trebui să arate că împrumutatul primește bani cu o anumită regularitate și că are fonduri în conturi.

Istoricul creditului. În primul rând, băncile îi acordă atenție – și CPC-ul se uită la asta. Istoricul creditelor este păstrat în birouri speciale. Ei transmit informații despre ce împrumuturi sunt înregistrate pentru această persoană, dacă plățile se fac la timp. 

Instrucțiuni pas cu pas pentru ipotecarea unui apartament

1. Alegeți un creditor

Alegerea este între bănci, o cooperativă de consum de credit (CPC) sau un investitor privat. Fiecare are propriile sale avantaje și dezavantaje, pe care le vom discuta mai jos.

2. Pregătiți documentele

Pentru a ipoteca un apartament veți avea nevoie de:

• completați un formular de cerere (fiecare creditor are propriul formular);
• pașaport original cu înregistrare;
• al doilea document (SNILS, permis de conducere, NIF, legitimație militară, pașaport și uneori toate deodată – fiecare creditor are propriile cerințe);
• 2-Adeverință de venit NDFL (poți să-l ceri în contabilitate sau să îl descarci în contul personal de pe site-ul serviciului fiscal – în primul rând băncile îl solicită);
• o copie a cărții de muncă sau un extras din acesta (întreb și băncile);
• dacă sunteți căsătorit și nu ați încheiat un contract de căsătorie, conform căruia soțul (a) nu deține un apartament și nu acționează ca co-împrumutat pentru împrumuturi, atunci aveți nevoie de un certificat de la oficiul registrului;
• confirmarea dreptului de proprietate asupra apartamentului: un contract de vânzare, un extras din USRN, un certificat de moștenire, un acord de donație sau o hotărâre judecătorească.

3. Înțelegeți asigurarea și evaluarea

În primul rând, creditorul va cere o evaluare a apartamentului. Legea nu obligă să facă acest lucru, dar în practică această procedură este aproape întotdeauna efectuată. Este imposibil de crezut cuvântul împrumutatului că apartamentul lui costă o anumită sumă. Companiile de evaluare lucrează rapid. Înainte de asta, verificați dacă vreo firmă de evaluare este potrivită sau doar dintre cele acreditate de o bancă sau CPC. Specialistul va veni, va face un album de evaluare (în medie în 1-3 zile) și va scrie o concluzie cu privire la costul locuinței.

După aceea, creditorul va putea anunța suma pe care este gata să o dea în garanție. Vă rugăm să rețineți că nimeni nu va acorda credit 100% din prețul unui apartament. Ei bine, dacă dau 80-90% din valoarea de piață. De exemplu, evaluatorul a scris că proprietatea valorează 10 milioane de ruble. Creditorul este de acord să dea 75% din această sumă, adică 7,5 milioane de ruble. Nu uitați că creditorul nu este cumpărătorul apartamentului. El are o altă sarcină: să dea bani, să câștige bani și, dacă ceva nu a mers prost, să vândă rapid gajul și să-l returneze pe al lui.

Înainte de tranzacție, va trebui să vă puneți de acord asupra asigurării apartamentului. Societatea de asigurări trebuie să confirme că este pregătită să asigure obiectul și viața împrumutatului. Formal, orice companie este potrivită. Cu toate acestea, creditorii indică adesea grupul de asigurători cu care lucrează. Dacă alegeți o altă companie, atunci cererea poate fi considerată mai lungă sau chiar refuzată fără explicații.

Împrumutatul nu este obligat să asigure titlul (despre acest serviciu am vorbit mai sus). Dar creditorul, din nou, în acest caz, poate refuza sau crește rata.

4. Înregistrați un gaj

În această etapă, statul, reprezentat de Rosreestr, este implicat în dosar. Acest departament este responsabil de contabilitatea terenurilor și imobilelor din țară. Nu contează pentru el pentru ce iei un împrumut și în ce condiții. El acționează ca un fel de garant al purității tranzacției. În partea aceea în care de acum încolo în USRN de lângă apartamentul tău va exista o grevare. Declarația va indica faptul că apartamentul este gaj. Acest lucru este necesar pentru a evita disputele în viitor.

5. Condiții de aprobare a împrumutului și de primire a banilor

În medie, întregul proces durează 14 zile. Asta dacă nu vă grăbiți nicăieri, dar nu întârziați colectarea documentelor. Să aruncăm o privire la ce este alcătuită această perioadă de timp:

• aprobarea prealabilă a cererii de către creditor – în 2022 durează câteva ore și chiar minute;
• aprobarea cererii – până la cinci zile, cea mai lungă procedură este la bănci, în această etapă trebuie să furnizați toate documentele;
• asigurări și evaluare — companiile lucrează rapid, dar nu instantaneu, vom lua până la cinci zile pentru aceste proceduri;
• înregistrarea unui gaj în Rosreestr – cinci zile lucrătoare de la data primirii cererii și a documentelor anexate acesteia, la înregistrarea prin MFC – șapte zile lucrătoare, deși toată lumea o poate petrece mai repede;
• primirea banilor – imediat după înregistrarea gajului.

Unde este cel mai bun loc pentru a închiria un apartament?

1. Bănci

Cea mai profitabilă opțiune din punct de vedere al tarifelor. Va fi mai puțin decât în ​​CPC și investitori. Dar să ipoteci un apartament și să obții bani este cel mai greu lucru. Pentru că ei iau în considerare cu atenție debitorul: declarația de venit, cartea de muncă, istoricul de credit. Puteți face fără el, dar atunci rata va fi mai mare. În plus, viteza de aprobare de către bănci este cea mai mică posibilă. Nu vei primi bani repede.

2. Investitori privați

În 2022, investitorii pot emite bani pe cauțiune doar întreprinzătorilor individuali și persoanelor juridice pentru dezvoltarea afacerii. Le este interzis să acorde împrumuturi cetățenilor de rând.

Dacă aveți un antreprenor individual sau un SRL și un apartament potrivit pentru cauțiune, atunci puteți obține un împrumut de la un investitor. Aceasta este o persoană obișnuită care este interesată să facă un venit. Totodată, el poate acționa prin intermediul unui broker, o societate de administrare care însoțește latura juridică a tranzacției.

Investitorii au o dobândă mai mare la împrumuturi decât băncile și CPC-urile. Dar poți obține bani cât mai repede posibil.

3. Alte opțiuni

Organizațiile de microfinanțare, sunt și IMF sau „bani rapidi” nu pot accepta apartamente ca garanție. Legea interzice. Nici casele de amanet nu iau locuințe. Au rămas doar CPC – cooperative de consum de credit. Registrul lor se află pe site-ul Băncii Centrale¹. Dacă o companie nu este pe listă, nu lucrați cu ea.

CPC împrumută doar acționarilor săi. Conform standardelor moderne, formatul pare arhaic. La urma urmei, inițial, cooperativele au fost inventate ca „fonduri de ajutor reciproc”. Adică un grup de oameni se unește și decide: să adăugăm bani la un fond comun, iar dacă unul dintre acționari are nevoie de fonduri, îi vom da un împrumut. Și vom ajuta o persoană și vom câștiga bani singuri.

PDA-urile moderne funcționează la fel, doar că acceptă aproape toată lumea ca acționar și nu trebuie să plătiți bani pentru aderare. Adică, împrumutatul este acceptat în cooperativă, ei acordă un împrumut garantat, iar el plătește banii către CCP. Imediat ce achită datoria, poate pleca. 

Cooperativele sunt cât se poate de loiale portretului împrumutatului și acordă aprobarea mai repede decât băncile. Dar procentul lor este mai mare.

Condiții de rambursare a ipotecii apartamentului

Toate condițiile sunt specificate în contractul de împrumut. Nu sunt foarte diferite de împrumuturile obișnuite. Plățile trebuie efectuate în fiecare lună la anumite date. Puteți rambursa împrumutul anticipat fără nicio penalizare. La achitarea datoriei, depozitul de garanție este scos din apartament.

Banca are dreptul de a prelua proprietatea dacă împrumutatul întârzie plățile cu cel puțin o zi de trei ori pe an. O adevărată amenințare de a rămâne fără adăpost pentru toți membrii familiei, inclusiv pentru un copil sub 18 ani.

În timp ce plătiți datoria, nu puteți face nimic cu apartamentul fără acordul creditorului. Poți să trăiești, să faci și reparații cosmetice. Dar reamenajarea, vânzarea și închirierea – numai cu permisiunea proprietarului gajului.

Întrebări și răspunsuri populare

Răspunde la întrebări Avocat al GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Surse de:

1. Site-ul Băncii Centrale. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Legea federală nr. 16.07.1998-FZ din 102 iulie, 26.03.2022 (modificată la 01.05.2022 martie 19396) „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” (modificată și completată, în vigoare de la 8, 3 mai) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.